El impacto de la declaratoria del estado de emergencia en el contrato de arrendamiento: propuestas normativas e interpretativas

¿Cuáles son los cambios y adecuaciones normativas que requiere la regulación del contrato de arrendamiento en sus diversas fases (celebración, renegociación, asignación de riesgos, aplicación de remedios contractuales en fase patológica y ejecución-desalojo) a efectos de generar predictibilidad y uniformizar criterios en la solución de las controversias suscitadas entre las partes (arrendadores y arrendatarios) durante una situación de caso fortuito o fuerza mayor, como en efecto lo fueron (y lo siguen siendo) la pandemia y/o declaratoria de Estado del Emergencia?

El presente estudio se inserta en el contexto de los diversos conflictos suscitados entre arrendadores y arrendatarios (inquilinos) como consecuencia de la irrupción de la pandemia y la declaratoria del Estado de Emergencia. A partir de marzo del año 2020, se generaron en los operadores jurídicos (abogados, académicos, jueces, estudiantes) preguntas del tipo: ¿La insolvencia del arrendatario justifica que deje de pagar la renta? ¿Es lo mismo la insolvencia que la fuerza mayor? ¿Existe algún remedio contractual del cual puedan valerse los inquilinos imposibilitados de seguir pagando la renta? ¿Están legitimados los arrendadores para lograr la recuperación de sus inmuebles sin necesidad de un proceso judicial? ¿Existe una obligación de los arrendadores de renegociar los por causas que no le son imputables? ¿A qué tipo de proceso de desalojo se debe recurrir en un contexto de Estado de Emergencia?

Todas estas dudas se han generado como consecuencia de una serie de factores:

a. Incompleta o defectuosa regulación del contrato de arrendamiento así como de la causa no imputable y los remedios contractuales en nuestro Código Civil. A modo de ejemplo, no existe claridad sobre la asunción de riesgos en caso de imposibilidad de usar el inmueble para la finalidad prevista; de igual modo, contamos con una difusa regulación de la causa no imputable, que está regula en tres sectores distintos del Código Civil (en adelante, me referiré a esto como “fallas regulatorias sustantivas”).

b. Coexistencia de diversos procesos de desalojo cuya regulación, en muchos puntos, se superpone, así como una confusa regulación de la defensa posesoria extrajudicial, que genera dudas sobre si éste es un mecanismo que pueda ser utilizado por arrendadores contra arrendatarios en determinadas circunstancias (en adelante, me referiré a esto como “fallas regulatorias de procesales”).

c. Dudas y divergencias, por parte de los operadores jurídicos, respecto de una serie de cuestiones asociadas al contrato de arrendamiento, los remedios contractuales y la causa no imputable (sin que ello tuviese mayor impacto la regulación del Código Civil): a modo de ejemplo, la distribución de riesgos en el arrendamiento, la causa típica en esta clase de contratos y la distinción con los derechos reales, no ha permitido una adecuada solución de dichas controversias (en adelante, me referiré a esto como “discrepancias interpretativas”).

Estas fallas regulatorias (sustantivas y procesales) así como las discrepancias interpretativas han tenido un impacto negativo a la hora de que arrendadores y arrendatarios negocien el destino que debía dárseles a sus respectivos contratos de arrendamiento, dado la imposibilidad de continuar ejecutando las obligaciones como consecuencia de la declaratoria del Estado de Emergencia.

En unos casos, las fallas regulatorias, y en otros las discrepancias interpretativas, no permitieron que las partes contractuales tomen decisiones eficientes, en tanto:

• En un escenario de eventual conflicto, las partes del arrendamiento, en unos casos, sobreestimaron indebidamente sus posibilidades de éxito, mientras que en otros
las subestimaron.
• Lo dicho en el punto previo ha contribuido (en sentido negativo) a que contratos de arrendamiento impactados por el Estado de Emergencia, en donde la renegociación era la salida más eficiente para las partes en conflicto, hayan terminado siendo dejados sin efectos, impidiéndose de este modo que los recursos continúen siendo destinados a sus usos más eficientes.
• En otros casos, las partes optaron por mantener vigentes contratos de arrendamiento cuando lo más recomendable era su finalización, pues no existían remedios aplicables que contribuyesen a la vigencia de la relación contractual (aun cuando las partes consideraron incorrectamente que sí).

Todo ello, en general, tiene un impacto en lo que se refiere al incremento en la judicialización de los conflictos, un incremento de los costos de transacción y una pérdida de recursos que podrían ser perfectamente empleados en tiempos de pandemia para fines más valiosos y eficientes.

Una adecuada regulación que ataque el problema de fondo y dé claridad (tanto con relación a las fallas regulatorias sustantivas, procesales como a las discrepancias interpretativas) tendría impactos positivos, pues las partes del contrato (debidamente asesorados por sus abogados) podrán llegar a tomar decisiones eficientes si es que cuentan con adecuado entendimiento de los diversos aspectos vinculados al contrato de arrendamiento, léase: cómo están asignados los riesgos, cuáles son los remedios aplicables, qué remedios no se pueden aplicar, cuáles son los mecanismos de recuperación de la posesión válidos por parte de los arrendadores, qué mecanismos de recuperación resultan ilegales, entre otros aspectos.

La problemática que aborda el presente proyecto tiene mayor relevancia si se toma en consideración que, de acuerdo con el Censo Nacional 2017, en lo que se refiere al “Régimen de tenencia de los bienes” (término que alude a la condición de propiedad sobre el inmueble que habita la población empadronada), el alquiler (arrendamiento) es la modalidad contractual más empleada dentro de todas las que tienen que ver con la cesión de bienes en favor de terceros (el primer lugar en cuenta a tenencia lo ocupa la vivienda propia).

De hecho, las viviendas alquiladas pasaron de 979,657 (Censo 2007) a 1´256,520 (Censo 2017) en un periodo de 10 años, lo cual supone un incremento total de 276,863 contratos de arrendamiento (lo cual supone un incremento anual de 19,776 y, en términos porcentuales, un incremento anual del 2.5%.

Y sumémosle a estas cifras lo siguiente: muchas personas no declaran su condición de arrendadores y arrendatarios para evitar el control de la SUNAT con relación al pago de los impuestos correspondientes, de lo cual se desprende que, en realidad, los contratos de arrendamiento superan incluso las cifras contenidas en el Censo.

Todo esto no hace sino confirmar la relevancia que asume el contrato de arrendamiento en nuestra sociedad y, por ende, el impacto que en esta última supondría el que se eliminen las fallas de regulación y los sesgos cognitivos asociados a este tipo contractual.

Habiéndose justificado cada uno de estos presupuestos, la necesidad de la investigación resulta clara y sus beneficios quedan de manifiesto. El tema y la problemática propuesta en el presente Proyecto busca ser:

1. Interesante y relevante, dado el interés público que subyace en una disminución de la litigiosidad y una mejor asignación de recursos
2. Novedoso: pues traerá como resultado propuestas de modificación normativa y fijación de puntos
3. Factible: pues es posible acceder a toda la literatura asociada al tema, al igual que las diversas sentencias y fallos judiciales que se expidan (tanto en nuestro país como el extranjero) asociados al tema materia de investigación.

Finalmente, cabe señalar que el presente proyecto se enmarca en la línea de investigación que la Ulima denomina “Derechos, Estado y Democracia – Ciudadanía”, y dentro de la temática del concurso “El derecho civil y la pandemia. Incumplimiento de contratos y buena fe, mecanismos de adecuación contractual”.