La superficie: El derecho real que puede resolver el actual problema del acceso al suelo y a la vivienda

El desarrollo inmobiliario enfrenta dos delicadas situaciones, la escasez de predios y la correspondiente alza de precios, presentando al suelo como un bien inaccesible, lo que ha determinado el resurgimiento de un antiguo derecho real, la superficie, encuadrándose como una alternativa eficiente en la puesta en marcha de edificaciones sin necesidad de arrendar o adquirir predios, lo cual potencia la inversión en proyectos y negocios inmobiliarios, reduciendo manifiestamente los costos de inversión inicial, mejorando los flujos y aumentando la rentabilidad de los proyectos. Sin embargo, su tratamiento legal inorgánico, la escasa doctrina local y la falta de difusión no han permitido el uso, adecuado y eficaz, de esta importante institución jurídica que tiene como función permitir el acceso al suelo para edificar y llevar cabo diversos proyectos inmobiliarios, comerciales y de infraestructura dentro de una adecuada política de urbanismo.

La superficie es un derecho real que ofrece múltiples posibilidades para el mercado de la construcción. Es versátil, se acomoda a las necesidades de las inversiones según el interés del propietario del suelo y de su titular. Permite a quien no es propietario construir sobre suelo de un tercero a cambio de una contraprestación. Edifico, ahorrándome el costo del predio, para invertir directamente en la puesta en marcha del proyecto. Al ser un derecho real de larga vida (el más extenso de todos) permitirá recuperar la inversión de la fábrica. Es eficiente, permite un provecho directo del suelo, cediéndolo a quien le puede sacar un beneficio directo e inmediato.

El derecho de superficie en las últimas décadas ha renacido. Como institución jurídica, se justifica económicamente por la necesidad de evitar el mantenimiento de capitales inactivos y velar por el interés individual del propietario quien, si no puede o no quiere explotar por sí mismo el suelo o el subsuelo, no por ello debe dejar de obtener utilidad del bien; así la superficie tiende a que la propiedad logre su fin comunitario, de allí que podamos decir que es un derecho dotado de una clara función social que en materia de vivienda busca combatir la desigualdad y la pobreza (socialización del suelo).

Interesante figura jurídica para el tráfico inmobiliario, la superficie funciona como una opción frente al arrendamiento, el usufructo o la clásica propiedad que, en determinadas situaciones, no son los vehículos más adecuados para llevar a cabo inversiones que requieren de un rápido o mediano retorno. Es un derecho que va de la mano con los nuevos proyectos inmobiliarios y de infraestructura en los que se prioriza la rentabilidad, que sea un negocio con mínimo riesgo y menor inversión.

En general, la superficie como instituto del Derecho civil tiene la flexibilidad suficiente para permitir construir en el subsuelo (locales comerciales), al ras (estacionamientos) o sobresuelo (edificio). Como un típico derecho real, es pensada en favor del propietario y de su titular. El primero no pierda propiedad; el segundo, aprovecha el bien de otro construyendo en él, haciéndose propietario de la fábrica; ambos con plenos derechos sobre sus bienes, de uso, disfrute y disposición.